Stadt taugt nicht zur Immobilienmanagerin

Laut Gutachten ist die Liegenschaftsverwaltung handlungsunfähig. Sie ist chronisch unterbesetzt, hat keinen Überblick über ihre Gebäude und Grundstücke und lässt den Bestand verkommen.

Der katastrophale Zustand des Gebäudes, in dem sich die Ausländerbehörde befindet, trägt zum schlechten Image bei.

Von Jörg Nauke

Stuttgart - Das Liegenschaftsamt der Stadt Stuttgart ist am Ende. Es braucht dringend eine neue Struktur und Dutzende zusätzliche Stellen, um den riesigen Bestand an eigenen und angemieteten Immobilien sowie von 7500 Grundstücken ordentlich verwalten zu können. Es geht um nicht mehr und nicht weniger, als die Behörde überhaupt wieder handlungsfähig zu machen. Heute herrsche trotz überwiegend engagierter Mitarbeiter teils das reine Chaos. Das hat eine Organisationsuntersuchung der Gutachter Rödl & Partner ergeben, die heute im Verwaltungsausschuss des Gemeinderats präsentiert wird.

CDU-Fraktionschef Alexander Kotz wird womöglich berichten, dass einst sogar der allwissende Finanzbürgermeister Michael Föll überrascht gewesen sei, dass die Stadt eine Hundeschule in Stuttgart und einen Campingplatz im Allgäu besessen habe und einmal eine Stelle für einen Mitarbeiter geschaffen werden sollte, der einen in einer Schublade gefundenen Berg an Haustürschlüsseln den richtigen Immobilien zuordnen sollte. Offiziell heißt es im Bericht: „Das Amt hat es über zwei Jahrzehnte hinweg versäumt, seine Strukturen an die Anforderungen einer leistungsfähigen und strategisch ausgerichteten Liegenschaftsverwaltung anzupassen. Notwendige Weiterentwicklungen wurden nicht oder nicht konsequent umgesetzt, wodurch erhebliche strukturelle Defizite entstanden sind.“

Es fehlt an rechtlicher Expertise und Digitalisierung

Konkret geht es vor allem um die bisherige Abteilung Immobilienmanagement, die mit ihren 140 Mitarbeitern und der Aufgabenvielfalt und -komplexität handlungsunfähig sei. Allerdings müsse gleich das komplette Amt neu organisiert werden. Als ein Problem wird die fehlende rechtliche Expertise genannt. Die Lösung soll eine personell verstärkte neue Abteilung Recht und Digitalisierung sein. Man verspricht sich dadurch Rechtssicherheit und Risikominimierung – und eine halbe Million Euro geringere Ausgaben jährlich für Anwaltskanzleien.

Wie in vielen anderen Ämtern der Stadtverwaltung ist es auch bei den Liegenschaften – den umfangreichen Gebäudebestand betreffend – mit der Digitalisierung nicht weit her. Das zu ändern werde eine „Herkulesaufgabe“, weiß Amtsleiter Raffael Sänger, der seit seinem Antritt im Juli 2024 die Versäumnisse der bisher Verantwortlichen aufarbeitet. Das Immobilienmanagement wird dafür eine eigene Abteilung. Wer vor Ort für die Pflege der Gebäude zuständig ist, kommt in eine Abteilung „Technische Gebäudeservices“. Damit erhofft man sich weniger Streit zwischen den Ämtern um Zuständigkeiten und schlanke Arbeitsabläufe.

Die Behörde müsse vom Kopf auf die Füße gestellt werden, um als zuverlässiger Dienstleister den Unterbringungsbedarf aller städtischen Einrichtungen bedienen zu können, heißt es im Abschlussbericht. In der Vergangenheit standen wegen des fehlenden strategischen Flächenmanagements etwa in Bad Cannstatt auf eigene Kosten sanierte Mietobjekte lange teils leer, weil Angebot und Bedarf nicht deckungsgleich waren.

Von der ungenügenden Wartung ganz zu schweigen, was nicht verwundern muss, wenn nicht ausreichend Sanierungsmittel bereitgestellt werden. Der marode Treffpunkt Rotebühlplatz verlor unlängst Teile seiner Fassade, die Ausländerbehörde in der Eberhardstraße 39 ist auch deshalb bei Mitarbeitern unbeliebt, weil die Büros in desolatem Zustand sind.

Ein Objektmanager ist für bis zu 110 Gebäude zuständig und ein Vorgesetzter hat statt 16 bis zu 70 Beschäftigte unter sich. Es überrascht auch nicht, dass es mit der Wirtschaftlichkeit des Betriebs nicht weit her ist. Man denke nur an die antiquierte Heizung im maroden Gustav-Siegle-Haus, das 2022 wegen Problemen mit der Notstromversorgung kurzfristig geschlossen werden musste. Die sofortige Schließung der Übungsstätte für die Philharmoniker ist jederzeit denkbar.

In der Untersuchung heißt es wahrheitsgemäß, viele Gebäude der Stadt seien in einem schlechten Zustand und vielfach generalsanierungsbedürftig. Daraus würden sich gravierende Haushaltsrisiken ergeben. Im Klartext: Würde die ohnehin in gravierender finanzieller Schieflage befindliche Stadt sämtliche Forderungen für Sanierungen aktivieren, wäre sie pleite. Als Warnung ist der Hinweis der Gutachter zu verstehen, es mangele oft an der „Betreiberverantwortlichkeit“. Um bei Unfällen nicht haftbar gemacht zu werden, bedürfe es einer jährlichen Besichtigung der Gebäude samt Mängelerfassung – eine Selbstverständlichkeit bei privaten Eigentümern – ebenso wie eine Dokumentation der Wartungen, vor allem aber ein höheres Bauunterhaltungsbudget und eine ausreichende Personalausstattung.

Gewünscht ist zudem ein Ausbau des „mobilen Diensts“, damit Kleinreparaturen schneller erledigt werden. Das könnte offensichtlich Steuergeld sparen: 45 000 Euro pro Mitarbeiter wurden ermittelt. Damit ließen sich kostenneutral 15 Stellen schaffen.

Mehr Hausmeister einstellen

Zudem wird empfohlen, auch die Hausmeistertätigkeiten zu erhöhen. Damit würden die Gebäude besser gepflegt, und es würde schneller auf Beschwerden der Mieter reagiert. Aktuell würden vom Amt jährlich fünf Millionen Euro für externe Hausmeistertätigkeiten ausgegeben, die von Mietern auch noch regelmäßig als unzuverlässig und unzureichend wahrgenommen würden. Rechnerisch könnten damit bei der Stadt 62 zusätzliche Hausmeister beschäftigt werden.

Das komplette Amt hat heute 146 Stellen, bräuchte rechnerisch aber weitere 162. „Erschreckend hoch“ sei diese Zahl. Aber die Horrorzahlen spiegelten eben die Versäumnisse in der Vergangenheit, als die Rathausspitze erpicht war, am Personal zu sparen, um die Schuldenfreiheit des Kernhaushalts zu erreichen.

Die neue Struktur käme wohl mit deutlich weniger als 162 neuen Kräften aus. Wegen der desolaten Haushaltslage, die für die komplette Stadtverwaltung bei den Etatberatungen nur einen gemeinsamen Pool mit 70 Stellen zuließ – beschränkte sich die Projektleitungsgruppe, bis Ende 2028 nur 86 Stellenschaffungen vorzuschlagen. Weitere 53 stünden dann unter Vorbehalt – schließlich soll die Umstrukturierung den Personalbedarf reduzieren. Zehn davon seien für das Städtebauprojekt Rosenstein/Stuttgart 21 nötig. 85 Hektar Fläche und ein Dutzend komplexer Objekte würden in Kürze von der Bahn übernommen. Dafür tragt heute lediglich ein Mitarbeiter die Verantwortung.

Die Transformation sei von enormer Tragweite und eine neue Zeitrechnung für die Liegenschaftsverwaltung, so das Fazit der Gutachter und der Stadtverwaltung. Papier ist allerdings geduldig: Erfolge würden sich nicht schlagartig einstellen. Die Umstellungen benötigten Zeit und müssten fortlaufend gesteuert werden. Mit Verbesserungen wird erst von 2028 an gerechnet.